Para quem são as praias? A “privatização” da Arrábida

Em Portugal, todas as praias são públicas. O Governo tem-no dito e repetido, à medida que, nos últimos anos, vimos empreendimentos turísticos a tentar fechar acessos a alguns areais e concessionários a questionar a utilização livre dos espaços em frente às zonas concessionadas. Mas praias públicas – isto é, de usufruto colectivo – não significa que toda a propriedade seja pertencente ao Estado. A lei prevê uma excepção importante, que deixa uma porta aberta para processos judiciais e diferentes entendimentos.

O livre acesso às praias está consagrado  desde 31 de Dezembro de 1864, por  decreto real. Nessa data, o rei D. Luís I declarou que todas as águas do mar e do rio, bem como os respectivos leitos, margens, portos e praias são públicas, estabelecendo aquilo que hoje conhecemos como Domínio Público Hídrico – que a actual Lei nº 54/2005 da República Portuguesa aprofunda. **Isto significa que o acesso às águas e ao que as envolve não pode ser vedado aos cidadãos. As águas não podem ser vendidas, compradas ou usurpadas por alguém. Pertencem a todos.

No entanto, há uma excepção importante nesta lei: em 1864, o Estado não tornou públicas as parcelas de leitos ou margens que já eram propriedade privada antes da publicação do decreto real. Apenas impediu que novas parcelas fossem privatizadas. Assim, quem conseguir provar hoje que parte de um leito ou de uma margem já lhe pertencia tem direito ao reconhecimento judicial dessa propriedade. É o que estabelece o artigo 15º da Lei nº 54/2005: “Quem pretenda obter o reconhecimento da sua propriedade sobre parcelas de leitos ou margens das águas do mar ou de quaisquer águas navegáveis ou flutuáveis deve provar (…) que tais terrenos eram, por título legítimo, objeto de propriedade particular ou comum antes de 31 de Dezembro de 1864 (…).”

É esta excepção que está na origem de um diferendo judicial na Serra da Arrábida, em Setúbal. De um lado estão os donos da Herdade da Comenda, que alegam que cinco praias são sua propriedade privada. Do outro, o Estado que contesta, referindo que as praias são públicas – ou, pelo menos, de usufruto público.  No meio desta disputa, está a população setubalense, revoltada com a possibilidade  de poder perder o acesso a cinco praias, numa Arrábida que sentem que lhes está a ser retirada aos poucos. Foi, por isso, que cerca de 600 pessoas saíram à rua no dia 19 de Julho, numa caminhada de protesto entre a cidade de Setúbal e o Parque de Merendas da Comenda – espaço que a Herdade também quer “privatizar” (já lá iremos).

A questão da privatização das praias tornou-se, nos últimos anos, um tema recorrente em Portugal. Principalmente em Tróia e na Comporta, do outro lado do estuário do Sado, onde uma explosão de resorts de luxo condicionou o livre acesso a várias praias, com a instalação de barreiras físicas, a contratação de seguranças e a colocação de placas com a indicação de  “propriedade privada” – tudo para desencorajar a passagem. Alguns sites de empreendimentos turísticos chegaram mesmo a anunciar “praias privadas”. Depois de várias denúncias, o Governo e a Agência Portuguesa do Ambiente (APA) identificaram  situações irregulares nessa zona, num esforço de fiscalização que tem culminado na reabertura dos acessos às praias. Ficou claro que promotores turísticos com terrenos privados junto às praias têm de garantir a “servidão de uso público” desses areais.

Em Setúbal, não há barreiras ou seguranças a bloquear o acesso às cinco praias mais próximas da cidade – Albarquel, Maria da Esguelha, Rainha, Comenda e Rasca –, mas a população teme que o que aconteceu no outro lado do Sado possa acontecer agora na sua margem.

A Comenda e a Arrábida

Uma grande parte do Parque Natural da Arrábida é propriedade privada. E a Palácio da Comenda, S.A. é um dos donos da serra. A empresa, da família Mirpuri, detém uma vasta propriedade de 600 hectares, conhecida como Quinta ou Herdade da Comenda, que integra o palácio com o mesmo nome. 

O Palácio da Comenda é o ex-líbris da propriedade. Projectado em 1903 por Raul Lino, um dos mais emblemáticos arquitectos portugueses do século XX, o edifício, com vários pisos e mais de 20 quartos, serviu de casa de veraneio ao Conde D’Armand e aos seus amigos da alta sociedade e realeza europeia, como conta a revista Visão.

Classificado como Património Cultural Municipal e, desde 2017, “em vias de classificação” pela Direcção-Geral do Património Cultural, o Palácio da Comenda foi alvo de obras de requalificação depois de ter sido comprado pela família Mirpuri em 2019, após anos ao abandono. Hoje, pode ser alugado para casamentos e eventos de luxo, através da empresa Festa Aluga, que no seu site promete “uma venue exclusiva” com, entre outras coisas, “uma praia privativa” – assim descrita  por o único acesso, sem passar pelo meio das rochas e das praias vizinhas, é feito pelo interior da propriedade.

A “praia privativa” em causa é a Praia da Rainha. É uma das cinco praias que banham a Herdade da Comenda e que os seus proprietários consideram que lhes pertence. Além da Praia da Rainha, os donos da Comenda entendem que também as praias de Albarquel, Maria da Esguelha, Comenda e Rasca estão dentro da sua propriedade. Foi por isso que, em Julho de 2025, avançaram para tribunal contra o Estado e a Agência Portuguesa do Ambiente (APA). No processo nº 4833/25.7T8STB, defendem que as cinco praias, assim como a foz da Ribeira da Ajuda que inclui o Parque de Merendas da Comenda, são de domínio privado e não público.

Como principal argumento, invocam o decreto real de 1864, em particular a ressalva segundo a qual os direitos privados adquiridos antes desse ano devem ser respeitados e permanecer  no domínio privado, conforme explica a CNN Portugal, que consultou o processo. A Comenda apresenta dois documentos que, no seu entender,  demonstram que os limites da propriedade se estendem  até à água: uma “carta de pura e irrevogável venda” de 1852, assinada pela rainha D. Maria II, e a descrição predial da Conservatória de Setúbal.

De acordo com a CNN Portugal, o advogado dos proprietários da Palácio da Comenda, S.A. defende que “os limites do prédio (…) se estendem, na sua parte sul, e sem qualquer obstáculo natural, até às águas do Rio Sado. Incluindo, pois, as zonas de praia e todas aquelas em que a terra se encontra com as águas salgadas do Rio Sado”. Mais: a Comenda sustenta que não só as cinco praias já referidas são suas, como também o é toda a área do Parque de Merendas da Comenda, por onde corre a Ribeira da Ajuda em direcção ao Sado.

Na contestação do Ministério Público (MP), em representação do Estado, e da APA, são apresentados dois grandes argumentos. Por um lado, nem o registo predial, nem o documento de 1852 provam os limites exactos do prédio (propriedade), uma vez que, se é dito que o prédio confronta com o rio, então as praias não poderão fazer parte dele. Por outro lado, defendem que, segundo a lei, é a linha da maré cheia (não da maré baixa) que deve ser usada para determinar o limite do rio, o que significa que, durante a maré cheia, a areia das cinco praias desaparece – passando a integrar o leito do estuário do Sado O Estado e a APA pedem ainda que a ação  seja declarada improcedente (ou seja, que o pedido seja negado) até estar concluída a delimitação oficial do Domínio Público Hídrico, um procedimento administrativo iniciado em 1988 pelo Banco Pinto e Sotto Mayor, então dono da Quinta. 

Os actuais donos da Comenda afirmam que há marcos a delimitar a propriedade do domínio público hídrico e apresentaram fotografias como prova. O MP e a APA duvidam, porém, da existência desses marcos: alegam que as imagens apresentadas parecem mostrar blocos de betão recentes e lembram que a comissão de 1988 encarregue de determinar os limites administrativos não os conseguiu localizar.

O processo que deu entrada em 2025 não é o único relacionado com a Comenda e a Arrábida. Ao longo dos anos, outros litígios judiciais não deram descanso à população de Setúbal. 

Em 2017, por exemplo, foi decidido no Tribunal de Setúbal um outro processo relacionado com a Praia de Alpertuche, também na Serra da Arrábida. Nesse caso, determinou-se que a margem do mar “era limitada pela linha máxima da maior maré do ano” – uma linha que, naquela praia, chega às arribas rochosas e engole o areal. Por isso, a praia não estava incluída na propriedade privada. Ou seja, os privados ficaram com 27 hectares de terreno no interior do Parque Natural da Arrábida, mas não  com a areia da praia.

Mas para compreender a actual batalha judicial é preciso perceber quem é a família Mirpuri, a dona da Comenda.

A Comenda e os Mirpuri

A Herdade da Comenda foi comprada em 2019 pela Seven Properties, um fundo imobiliário ligado à família Mirpuri, num negócio de 16 milhões de euros. A aquisição incluiu o Palácio e os 600 hectares de floresta em redor deste. Na altura, a imprensa regional já dava conta de que o acesso público a estes espaços da Arrábida não seria fácil nos anos seguintes.

Em Janeiro de 2020, o jornal Setúbal Mais noticiava a destruição do parque de estacionamento em terra batida junto à Praia de Albarquel e alertava para o futuro Parque de Merendas da Comenda, que estaria “a muito prazo” – palavras de Maria das Dores Meira, então presidente da Câmara de Setúbal, eleita pela CDU e hoje novamente à frente do município, como independente. A autarca prometia fazer a) “defesa da utilização pública” do espaço. Em risco estava também o acesso público aos trilhos da Arrábida, usados por caminhantes, corredores e ciclistas, dentro da propriedade da Comenda – um deles integrado nos Caminhos de Santiago. Segundo Maria das Dores , os proprietários só queriam garantir esse acesso “se a Câmara Municipal de Setúbal pagasse os prejuízos causados pelas pessoas nesses caminhos”, o que, para a autarca, seria “um saco sem fundo”.

Mas quem são os Mirpuri? Esta família é um clã com décadas de negócios na aviação e no imobiliário de luxo – com muitas polémicas à mistura. Paulo Mirpuri, apontado como o rosto dos negócios da família, morreu este ano. Um trabalho de investigação do jornalista Marco Alves, publicado em 2018 na revista Sábado, traçou o retrato de um empresário cuja fortuna nasceu na Air Luxor, companhia aérea fundada pelos irmãos Mirpuri em 1988 e vendida em 2006, meses antes de colapsar com 226 credores e 86 milhões de euros em dívidas por saldar. Segundo essa investigação, o administrador de insolvência do processo concluiu que o modelo de gestão de Paulo Mirpuri assentava na manipulação contabilística das empresas e no logro de accionistas, credores e fornecedores.

Entre os episódios documentados pela Sábado está a transferência de bens da Air Luxor para a Mirpuri Investments, uma nova empresa do grupo, incluindo um Porsche que passou para o nome da filha do empresário, então com seis anos. O processo inclui ainda referências a facturas alegadamente falsas, entre elas uma de quase 4,75 milhões de euros relativa a um reactor que nunca terá tido esse custo, e à venda da parte deficitária do grupo, com todas as dívidas, por apenas 50 mil euros a um empresário pouco conhecido.

Da Air Luxor nasceu a Hi Fly, formalmente isenta de qualquer responsabilidade pelos problemas da antecessora. A família mantém ainda a Mirpuri Foundation, uma fundação dedicada à preservação dos oceanos, criada em 2016, cuja dotação inicial foi reduzida de um milhão para 250 mil euros logo na primeira alteração dos estatutos. A mesma investigação da Sábado identificou ainda, num vídeo promocional da fundação, várias pessoas apresentadas como especialistas externos que eram, na verdade, familiares directos de Paulo Mirpuri.

Já a Seven Properties, criada em 2006 com um capital simbólico de 50 mil euros, viu esse valor disparar para cinco milhões em 2017, coincidindo, segundo apurou a Sábado, com o período das negociações para a compra da Herdade da Comenda aos herdeiros de António Xavier de Lima. 

Note-se que, antes de pertencer aos Mirpuri, o Palácio da Comenda foi propriedade do construtor António Xavier de Lima, que adquiriu a quinta nos anos 1980. Após a sua morte, em 2009, os herdeiros puseram a propriedade à venda.

A luta pelas praias públicas

Há anos que quem visita a Arrábida relata que se depara com vedações e caminhos interrompidos. Agora, somou-se uma nova ameaça: a possibilidade de vedar o acesso ao Parque de Merendas da Comenda, bem como a cinco praias situadas entre o mesmo e Albarquel. 

Para defender o usufruto público da Arrábida e das suas praias, nasceu o movimento cívico Deslarrrguem a Arrábida!, que reúne vários cidadãos, associações e diferentes forças políticas. A mobilização começou a partir de uma iniciativa do Bloco de Esquerda (BE), que promoveu uma conversa pública da qual nasceu  o primeiro protesto na rua, em Junho, bem como uma petição com mais de 15 mil assinaturas.

O abaixo-assinado, intitulado “Querem tirar-nos a praia de Albarquel! Areia e tudo!”, já deu entrada na Assembleia da República para ser discutida. No texto, pode ler-se que “é inadmissível, em pleno século XXI, tirar cinco praias públicas a todos os setubalenses de uma vez para as entregar ao uso de uma única pessoa”, e pede-se aos deputados que “debatam e assumam as suas posições políticas em relação às vicissitudes que envolvem este processo, que deverá respeitar o PDM de Setúbal e envolver todas as entidades com competências em relação a esses espaços”.

O Deslarrrguem a Arrábida! cedo extravasou o círculo do Bloco, tornando-se apartidário ao integrar mais forças políticas, como a CDU. Tornou-se um movimento pelo livre acesso a praias, caminhos e outros espaços utilizados pela população na Serra da Arrábida, agregando associações e colectivos como o Dunas Livres, o Reabrir A Galé, a Frrente de Órrgulhe de Defesa da Arrábida (FODA) ou a Associação dos Cidadãos pela Arrábida e Estuário do Sado.

Na manhã de 19 de Julho, cerca de 600 pessoas saíram à rua para, pela segunda vez, para se  fazerem ouvir contra a aparente privatização da Arrábida. O protesto consistiu numa caminhada pacífica entre a cidade de Setúbal e o Parque de Merendas da Comenda, passando pelo portão verde que guarda atrás de si o Palácio. Ao longo do percurso, ouviram-se cânticos e frases de ordem  a “Grândola, Vila Morena”, de Zeca Afonso, e, no final, já no Parque de Merendas, formou-se um cordão humano e escutaram-se algumas canções interpretadas pela Primavera de Coros.

Quem esteve na frente da luta foi Daniela Rodrigues. A jovem de 33 anos, cabeça de lista pelo BE à Câmara de Setúbal nas últimas eleições autárquicas liderou a manifestação, ao microfone, ao longo dos dois quilómetros e meio de percurso, gritando frases como “as praias são nossas, a nossa luta é todo o dia, é pelas praias e pela democracia”; “ò Mipuri vai ver se chove, não queremos voltar ao século XIX”; ou “a Arrábida não se vende, Setúbal não se cala”. 

No final da caminhada, ao som da Primavera de Coros e já com a voz já cansada, Daniela explicou-nos a base protesto: “As praias são de todas as pessoas. Não há família alguma que se pode arrogar proprietária de praia alguma neste país. A lei está do nosso lado, o bom senso está do nosso lado e a população está imensamente empenhada nesta luta de denúncia.”

Apesar de haver quem esperasse mais pessoas nesta manifestação em relação à anterior, Daniela mostra-se satisfeita com a adesão de “acima de 600 pessoas, seguramente”. Para 23 de Agosto, está marcada uma nova caminhada, que deverá decorrer no mesmo modelo. “Esta foi uma iniciativa que parte do Bloco de Esquerda de Setúbal, mas que naturalmente se alargou, porque não tem fronteiras. É para todas as pessoas que queiram juntar-se a esta luta mais do que justa e inequívoca”, afirma

O tema da “privatização da Arrábida” não é propriamente novo para Fernanda Rodrigues, da Associação dos Cidadãos pela Arrábida e Estuário do Sado, que tem lutado para proteger o acesso livre à Serra da Arrábida e que, como os restantes associados, tem mantido um olhar vigilante. 

Para a activista, o processo judicial em curso para a Comenda ficar com as praias é apenas “a continuação da usurpação de uma família rica que considera que tudo que o está junto à propriedade é deles”, relembrando as controvérsias passadas em torno doParque das Merendas, os trilhos e outros caminhos da serra. “98% da Arrábida é privada. Só que há coisas que não podem ser privadas. Os caminhos imemoriais dentro das propriedades privadas têm de estar abertos aos cidadãos. Os caminhos de corta-fogo também não podem estar vedados, até por uma questão de prevenir incêndios”, exemplifica.

Filomena não esquece outras tentativas da Comenda e de outros proprietários de reivindicar espaços da Arrábida, desde a multiplicação de placas de “propriedade privada”, a intimidação de caminhantes ao encerramento de alguns desses percursos, como o Caminho Municipal nº 1056, que tem permanecido encerrado, ou o já referido Parque de Merendas. Foi com a ajuda da Associação que, aliás, este espaço pode hoje ser usufruído pela população.

A activista fala não só de “atentados” contra os  direitos dos cidadãos, como ao bem-estar da fauna. “Como têm muito dinheiro, chegam e metem vedações, algumas que até são de tipo militar, que impedem os animais de passarem, de comerem, de beberem. Com isso, os javalis vêm para a cidade inteira. E muitos animais estão a morrer”, acusa. “Há uma coisa que não pode ser nunca posta em causa: afastar os cidadãos, os setubalenses e quem nos visita, das praias da Arrábida, do Parque Merendas da Comenda e da Arrábida de uma forma geral”, concluia porta-voz da associação.

As controvérsias com a família Mirpuri e a Arrábida cruzaram-se, este ano, com as restrições impostas pelo programa Arrábida Sem Carros, uma iniciativa municipal que, nos últimos Verões, tem restringido o acesso de carros a uma parte da serra por razões de segurança (o objectivo é controlar o estacionamento abusivo que se fazia nas bermas da estrada da principal estrada de acesso às praias e, assim, preservar o acesso às viaturas de emergência). 

Este ano, porém, fruto das tempestades de Janeiro e Fevereiro que danificaram taludes e encostas da estrada das praias – e da ameaça ainda existente de derrocada de um bloco rochoso entre a Figueirinha e os Galapos, a Câmara de Setúbal decidiu privilegiar ainda mais os transportes públicos e agravou substancialmente as restrições à circulação automóvel. As medidas têm gerado um sentimento nos setubalenses de que a Arrábida é menos deles – mas que quem consegue aceder a propriedades privadas pode continuar a ir  à serra e às praias sem restrições, incluindo os que participam nas festas realizadas no Palácio da Comenda.

É também por isso que o movimento Deslarrrguem a Arrábida! pede a reabertura da estrada a partir de Setúbal para quem quer fazer um piquenique no Parque das Merendas da Comenda e subir à serra, e que as restrições do programa municipal Arrábida Sem Carros comecem apenas na fábrica da Secil. 

Daniela Rodrigues não tem dúvidas que a combinação das restrições rodoviárias  e as intenções da família Mirpuri estão “a obstaculizar a ida das pessoas às praias”. “Nós somos completamente a favor de diminuir o uso de carros no Parque Natural da Arrábida, como é evidente, mas tem de haver sensatez porque já não conseguimos trazer o carro até à beira do Parque de Merendas da Comenda. É impossível. Ou temos de vir de uber ou de autocarro”, desabafa a activista.

“Propriedade não é o mesmo que portão”

O movimento Deslarrrguem a Arrábida! tem apresentado o processo judicial em curso como uma tentativa de “privatização da Arrábida”. Embora esta simplificação da mensagem facilite a sua compreensão, torna-se necessário fazer dois reparos. O primeiro é que a Serra da Arrábida é constituída maioritariamente por propriedade privada, como já foi referido neste artigo. O segundo é que, como coloca o jornalista Miguel Carvalho no seu blogue Sociedade Civil: “Propriedade (…) não é o mesmo que portão.” Quer isso dizer que se o tribunal reconhecer que as margens do Sado junto à Comenda são propriedade dos donos desta Quinta, isso não significa que percamos o acesso às praias.

Como explica a APA no seu site, “os leitos, as margens e as zonas adjacentes reconhecidos como propriedade privada são sujeitos a servidões administrativas e restrições de utilidade pública e ao direito de preferência do Estado quando haja transferência das parcelas”. Isto significa que mesmo que um leito, margem ou qualquer outra zona junto à água seja reconhecido como propriedade privada, o dono não fica com controlo total sobre esse terreno. O Estado mantém certos direitos, como garantir o acesso e a passagem ao longo da água (incluindo praias). O proprietário também não pode, por isso, fazer o que quiser naquele terreno, como vedar o acesso público à praia ou fazer obras sem autorização. Além disso, se o dono decidir vender essa propriedade, o Estado tem prioridade para a comprar, antes de qualquer outro comprador.

“Reconhecer propriedade não é, em teoria, o mesmo que fechar uma praia”, sintetiza Miguel Carvalho. Privatizar uma praia não é o mesmo que fechá-la com uma vedação. Legalmente, não deveria ser. A figura jurídica da servidão serve, com efeito, para assegurar a continuidade do usufruto público da zona, independentemente das alterações de proprietário. Ainda assim, o próprio caso da Comenda ajuda a perceber o ceticismo generalizado da população.

Em Setembro de 2021, os setubalenses viram o Parque de Merendas da Comenda ser interdito aos cidadãos com gradeamentos metálicos – vedações que só ano e meio depois, em Janeiro de 2023, foram retirados pela Câmara de Setúbal, com o apoio da GNR, devolvendo-se assim o espaço ao público. As vedações tinham sido colocadas pela Seven Properties, empresa da família Mirpuri, depois de esta ter comprado a Herdade da Comenda.

Mas, também em 2023, o Supremo Tribunal de Justiça decidiu que o Parque de Merendas não é propriedade privada, isto é, não pertence à empresa da família Mirpuri, apesar de esta ter comprado a propriedade onde o parque está inserido). A origem do caso remonta a 2005, quando os antigos donos da Quinta, a família Xavier de Lima, processaram a Câmara de Setúbal porque entendiam que o parque era deles. Quando António Xavier de Lima morreu, a família desistiu da acção. Desistir de um processo destes, segundo o Supremo, equivale a abdicar do próprio direito de propriedade sobre aquela parcela – e essa decisão transitou para definitiva.

Em suma, os Mirpuri compraram um terreno achando que incluía o Parque de Merendas (onde a Câmara de Setúbal já gastou cerca de 136 mil euros a qualificar o espaço), mas o tribunal entendeu que esse pedaço de terreno já tinha ficado, legalmente, fora do domínio privado antes mesmo da compra — por isso, a empresa não podia reivindicá-lo. No novo processo judicial que inclui as praias, a Seven Properties está a tentar reinvindicar o Parque de Merendas como seu.

Toda estas questões existem porque o Estado nunca terminou o trabalho de delimitação do Domínio Público Hídrico na zona da Arrábida. O processo arrasta-se desde 1989, uma indefinição que tem aberto espaço aos tribunais para vários litígios, como escreve o jornalista Miguel Carvalho: “Enquanto ninguém traça a linha de forma definitiva, cada dono com um título antigo tem incentivo para tentar a sua sorte processo a processo. A lentidão do Estado não é neutra: é matéria-prima de litígio.” Tendo a família Mirpuri aparentemente direitos de propriedade concedidos em 1852, a pergunta para o jornalista é quanto vale, em 2026, um pergaminho assinado antes de existir caminho-de-ferro em Portugal – e quem é que paga a conta enquanto a justiça decide”.

O procedimento administrativo de delimitação do Domínio Público Hídrico junto à Comenda foi instruído em 1998 pela então Administração dos Portos de Setúbal e Sesimbra. Haverá uma Comissão de Delimitação, nomeada por uma portaria publicada em Diário da República, com a missão de identificar no terreno o limite do leito do Estuário do Sado e a respectiva margem, elaborando depois uma proposta de auto de delimitação acompanhada de planta com o traçado definitivo. 

Segundo explicou o gabinete da Ministra do Ambiente e Energia, Maria da Graça Carvalho, a uma pergunta parlamentar do BE, essa Comissão de Delimitação encontra-se ainda “em fase de trabalhos” e só depois de homologado o auto será publicado no Diário da República, ficando de vez esclarecida a questão do que é mesmo público e do que é privado (mas com condições, como vimos).