As novas propostas do Governo para a habitação. E como podes dar a tua opinião

Mais Habitação é o nome do pacote de medidas que o Governo apresentou a 17 de Fevereiro para responder à crise habitacional que tem vindo a crescer no país. “A habitação é hoje uma preocupação central e transversal da sociedade portuguesa porque diz respeito a todas as famílias e não apenas às mais carenciadas”sino también “aos jovens e às famílias da classe média”, disse o Primeiro-Ministro, António Costa, durante a apresentação do programa. As medidas estão em discussão pública até 10 de Março, podendo qualquer pessoa enviar comentários, críticas e sugestões de melhoria.

A apresentação do pacote Mais Habitação foi realizada numa conferência de imprensa após uma reunião do Conselho de Ministros dedicado exclusivamente à temática da Habitação. Além de António Costa, estiveram na conferência de imprensa Marina Gonçalves, a Ministra da Habitação, que sucedeu a Pedro Nuno Santos no início deste ano, e Fernando Medina, o Ministro das Finanças. Segundo o Governo, após o processo participativo de discussão pública agora em curso, uma parte das medidas apresentadas – as que respondem mais directamente às necessidades das famílias – vão ser aprovadas em definitivo, por decreto-lei, pelo Governo; as restantes serão enviada para a Assembleia da República sob a forma de proposta de lei.

Como chegámos até aqui?

O pacote Mais Habitação é como que uma resposta de urgência do Governo de António Costa ao problema habitacional, respondendo ao novo contexto económico. No passado, mais concretamente em 2018, o executivo de Costa já tinha apresentado um outro pacote – Nova Geração de Políticas de Habitação (NGPH) – com o objectivo de “garantir o acesso de todos a uma habitação adequada” y “criar as condições para que tanto a reabilitação do edificado como a reabilitação urbana passem de excepção a regra”.

O Nova Geração de Políticas de Habitação introduziu, por exemplo, o Programa de Arrendamento Acessível, que visa promover rendas acessíveis com incentivos fiscais para senhorios; ou a iniciativa Porta 65 Jovem, em que jovens até aos 35 anos podem beneficiar de uma espécie de subsídio do Governo para baixar a sua renda. O NGPH também introduziu políticas para promover a reabilitação de edificado devoluto, a eficiência energética (como o Casa Eficiente 2020) ou a coesão territorial – como o programa Chave Na Mão, que permite que famílias residentes em territórios de forte pressão urbana possam mudar a sua residência para territórios de baixa densidade e disponibilizar a sua outra habitação no arrendamento acessível.

Já em 2019, o Governo aprovou a Lei de Bases da Habitaçãoque “estabelece as bases do direito à habitação e as incumbências e tarefas fundamentais do Estado na efetiva garantia desse direito a todos os cidadãos, nos termos da Constituição”.

Já este ano, a 20 de Janeiro, viu aprovado na Assembleia da República o Programa Nacional de Habitação (PNH), que vem com duas dezenas de medidas, um horizonte temporal de cinco anos (2022-2026) e um orçamento total de 2,377 milhões de euros. O PNH “estabelece os objectivos, prioridades, programas e medidas da política nacional de habitação” e deverá ser revisto de cinco em cinco anos, ou seja, em 2026 deverá ser feita a primeira revisão. Este Programa organiza as políticas de habitação já em curso, melhora-as e acrescenta novas iniciativas. A grande meta é aumentar de 2% para 5% o parque público de habitação, ou seja mais 170 mil fogos que deverão entrar no mercado com objectivo de equilibrar os preços das casas e diminuir de 35% para 27% as taxas de esforço das famílias com as despesas de habitação.

Enquanto instrumento estratégico e de planeamento, o PNH “assume uma rutura com a filosofia e princípios plasmados” en el Estratégia Nacional de Habitação (ENH), apresentada em 2015 pelo Governo de Pedro Passos Coelho, então Primeiro-Ministro, e que tinha como horizonte temporal o período 2015-2031.

Mais Habitação

Apesar de Portugal já ter um Programa Nacional de Habitação válido até 2026 – e que veio substituir uma Estratégia Nacional desenhada pelo anterior Governo –, e apesar do pacote Nova Geração de Políticas de Habitação (NGPH) anteriormente aprovado, o executivo de António Costa entendeu ser necessária a apresentação de mais medidas. O pacote Mais Habitação é “um programa focado nas pessoas, que pretende responder à urgente necessidade social de disponibilizar mais habitação e habitação acessível para as famílias fazerem face ao aumento das rendas ou das prestações do crédito”, descreveu Fernando Medina na conferência de imprensa.

Por outras palavras, o novo Mais Habitação responde no imediato ao mais recente contexto económico – marcado pela guerra na Ucrânia, crise energética, subida da inflacção e aumento dos juros nos créditos habitação –, enquanto que o Programa Nacional de Habitação serve para um planeamento mais a longo prazo. Ainda assim, o Mais Habitação terá um custo de cerca de 900 milhões de euros, um terço do PNH.

Sobre o Mais Habitação, o Governo descreve-o desta forma:

“A promoção de políticas públicas de habitação não deve ser estática, antes assumindo a necessidade de criar respostas que se adaptem às necessidades sentidas em cada momento pela população, e a uma escala nacional, com o objetivo último de garantir que todos têm acesso a uma habitação digna e adequada aos rendimentos e à dimensão dos diferentes agregados familiares. Dessa forma, este conjunto de medidas parte de uma estratégia secundada no Programa Nacional de Habitação (PNH). É no PNH que o Governo reforça o compromisso estrutural com a habitação pública, com especial enfoque na resposta para as famílias com menores rendimentos e rendimentos médios. A aprovação, agora, de um novo conjunto de medidas de resposta mais imediata, destina-se a complementar as respostas estruturais já inscritas no PNH para mitigar os recentes impactos económicos, com efeito direto no acesso à habitação. Neste contexto, é apresentado um plano de intervenção que pretende acrescentar soluções e respostas às necessidades imediatas das famílias, ao mesmo tempo que visa contribuir para o objetivo estrutural de reforçar a oferta habitacional e os recursos necessários a garantir, de facto, uma habitação para todos.”

– Governo de António Costa

O Mais Habitação es em consulta pública até ao dia 10 de Março através do portal ConsultaLEX do Governo. Para participar, basta fazer um registo nessa plataforma ou usar a Chave Móvel Digital, sendo possível comentários de cidadãos, empresas, associações e outras entidades. O pacote tem sido muito discussão na praça pública nos últimos dias, com a produção de muita análise de comentário nos órgãos de comunicação social; existe agora oportunidade de os cidadãos e outras entidades enviarem os seus comentários ao Governo.

Vê aqui as principais medidas do pacote:

• Converter uso de imóveis de comércio ou serviços em uso habitacional: possibilidade de alterar automaticamente uso de imóveis de comércio ou serviços em imóveis para habitação – sem necessidade de revisão de planos de ordenamento do território ou da licença de habitação –, desde que a custos controlados;
• Disponibilização de terrenos ou edifícios públicos a cooperativas e promotores privados para construção ou reabilitação de habitação, que deverá ser disponibilizada no mercado de arrendamento acessível. A disponibilização do património, com um prazo máximo de 90 anos, será efectuada através de concursos públicos, em que se promoverão soluções inovadoras como a construção modular e se definirão os termos em que as habitações serão disponibilizadas às famílias;
• Estado arrenda para subarrendar: o Estado vai propor o arrendamento voluntário de imóveis a privados, nomeadamente devolutos, subarrendando com uma taxa de esforço máxima de 35% do agregado familiar. Os contratos terão, em regra, a duração mínima de 5 anos, renováveis por igual período, salvo oposição expressa de qualquer uma das partes. Este modelo já foi experimentado em Lisboa, não tendo tido grande sucesso;
• Garantia de pagamento ao senhorio após três meses de incumprimento: para dar uma maior segurança ao senhorio e reduzir o risco de incumprimento do contrato por parte do arrendatário, o Estado assumirá o pagamento das rendas em falta, desde que se tratem de situações de incumprimento motivadas por uma causa socialmente atendível. O Estado vai depois avaliar situação do arrendatário e poderá cobrar a dívida pelos meios legais que actualmente estão ao seu dispor para qualquer outra dívida, ou, em situações de carência de meios, garantir a articulação com a Segurança Social para que essa família seja apoiada, com vista a definir-se uma alternativa habitacional estável;
• Incentivo à transferência para habitação de casas em Alojamento Local: para garantir um equilíbrio entre as respostas habitacionais e a continuidade do Alojamento Local (AL), o Governo estão a propor isentar de IRS até final de 2030 quem passe o seu AL para habitação e celebre contratos de contratos de arrendamentos até ao final de 2024. O seu AL terá de estar registado até ao final de 2022;
• Criação de uma Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL): esta contribuição extraordinária, válida para cada AL, servirá para financiar políticas de habitação acessível e variará de acordo com os rendimentos de exploração, a evolução de rendas e o peso do Alojamento Local na zona;
• Sobre as licenças de AL: serão suspensão todas novas licenças de AL excepto em zonas rurais (o critério específico ainda está a definir). As actuais licenças deverão ser reapreciadas em 2030 e as novas licenças sujeitas a renovação quinquenal não automática. Haverá ainda a possibilidade de os condomínios porem termo às licenças emitidas sem a sua aprovação, e um alargamento das competências de fiscalização de ALs às Juntas de Freguesia;
• Arrendamento obrigatório de casas devolutas: o Estado poderá, por razões de interesse público, mobilizar património devoluto para ser colocado no mercado de arrendamento. O arrendamento será agilizado pelo Estado com o pagamento das rendas aos senhorios. De fora ficarão, naturalmente, as casas de férias, de emigrantes ou de pessoas deslocadas ou também as casas cujos proprietários estejam num equipamento social como um lar de idosos. Este arrendamento forçado, termo já hoje existente na lei, pressupõe a existência de um prévio dever legal de dar uso ao imóvel. Isto é: os deveres dos proprietários são, por si, restrições ao direito de propriedade. Caso o proprietário não queira arrendar ao Estado, será dado um prazo formal para dar uso ao imóvel. Só findo este prazo é que o Estado pode arrendar o imóvel de forma obrigatória, considerando o interesse público que concretamente seja determinado;
• Incentivos fiscais ao arrendamento acessível: para alargar a oferta de arrendamento acessível, o Governo está a propor um conjunto de incentivos fiscais, como taxa de 6% de IVA para empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis, isenção de IMT na aquisição para reabilitação de edifícios e ainda isenção de IMI por três anos após aquisição, construção ou reabilitação, prorrogável por mais cinco anos;
• Fim dos vistos Golds: o Governo quer acabar com a atribuição de novos vistos Gold. No caso de renovação dos já atribuídos, a cada dois anos, a mesma só poderá ocorrer: 1 – se o imóvel estiver alocado a residência própria e permanente do proprietário ou descendente; 2– se for objecto de contrato de arrendamento para habitação própria e permanente por prazo não inferior a cinco anos. Com este novo regime jurídico de entrada, permanência, saída e afastamento de estrangeiros do território nacional, a concessão de vistos para efeitos especiais continuará a ser possíveis, devendo seguir os tramites legais;
• Garantia de renda justa em novos contratos: o objectivo é estabilizar as rendas nos novos contratos em função das rendas livremente definidas pelos senhorios nos contratos anteriormente celebrados (nos últimos cinco anos). Nos imóveis que já se encontravam no mercado de arrendamento nos últimos cinco anos, a renda inicial nos novos contratos não poderá ultrapassar os 2% face à renda anterior. Haverá ainda um apoio extraordinário ao pagamento das rendas para agregados com taxas de esforço elevadas (> 35%) e com contratos de arrendamento celebrados até ao final de 2022;
• Medidas para quem compra casa: os bancos serão obrigados a disponibilizar uma alternativa de crédito à habitação a taxa fixa e haverá um apoio do Governo para a subida da taxa de juro do crédito ao longo do ano de 2023, esta através de uma bonificação temporária até um limite anual de cerca de 720 €;
• Novo programa Porta 65+ para ajudar famílias que venham a ter alguma situação de maior vulnerabilidade durante o contrato de arrendamento. Trata-se de um programa permanente que procurará estender o apoio do Porta 65 Jovem a situações de maior vulnerabilidade (designadamente quebra de rendimentos superior a 20% ou famílias mono-parentais). Este novo apoio funcionará em condições iguais às do Porta 65 Jovem, pelo prazo máximo de 60 meses, utilizando a mesma plataforma e os mesmos prazos de candidatura;
• Proteger os inquilinos com arrendamentos mais antigos – contratos anteriores a 1990, que não transitaram para o chamado Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) – e garantir uma justa compensação do senhorio. Os arrendatários poderão manter as suas rendas baixas e aos senhorios é garantida isenção de IRS e de IMI, bem como uma compensação financeira, a regulamentar, pelo não aumento de rendas;
• Outras medidas: criar um Balcão Único de Arrendamento, que agregue diferentes serviços (e o já existente Balcão Nacional de Arrendamento) e que facilite o acesso das pessoas (arrendatários e senhorios) à informação em matéria de arrendamento; permitir a aprovação de projectos de arquitectura de habitação feita com base nos termos de responsabilidade dos autores desses projectos, com um regime sancionatório agravado para o caso do incumprimento das normas legais e regulamentares; incentivos à aquisição de imóveis prontos a habitar pelo Estado com redução total da carga fiscal associada; uma linha de financiamento para municípios executarem obras coercivas que venham a determinar em edifícios que delas precisem; novas normas fiscais para incentivar o arrendamento, como alteração à redução da taxa de IRS para contratos de longa duração; linha de financiamento para privados para projetos na área da habitação acessível, nomeadamente para construção ou reabilitação, no montante global máximo de 250 milhões de euros.

Podes saber mais sobre estas medidas nos documentos em baixo. E até dia 10 de Março, poderás enviar contributos ao Governo através desta plataforma.