Le nouveau modèle de loyer abordable est à l'origine d'une impasse politique à Lisbonne : quels sont les enjeux ?

La construction de logements sociaux par le conseil municipal de Lisbonne et leur mise à disposition à des prix abordables ont fait partie de la stratégie de ces dernières années, tels que décrits dans la Charte communale du logementCe document a fait l'objet d'un débat public jusqu'en février. Cette stratégie en matière de logements abordables comprend deux types de mesures : la municipalité construit elle-même les logements et un promoteur construit les logements en partenariat avec la municipalité. Alors que le premier modèle a connu un succès relatif, le second a été lent à démarrer, ce qui signifie que de grands projets sont au point mort, comme celui de Benfica et celui du Parque das Nações.

Ce deuxième paradigme - également connu dans les médias sous le nom de "PRA Concessions" - permettrait au conseil municipal de Lisbonne de réaliser de grands projets de logements abordables, que la municipalité n'a pas la capacité financière d'entreprendre seule. Cependant, la municipalité a eu du mal à trouver un modèle qui satisfasse à la fois les intérêts privés et publics.

O premier modèle "PRA Concessions c'est ce que le PS a présenté en lançant ce programme en 2017. Il envisageait le promoteur privé mettrait 70% du bâtiment à la disposition des municipalités pour des appels d'offres de loyers abordables, tandis que les 30% restants seraient mis à la disposition du promoteur sur le marché à des prix libres.. Toutefois, on s'est rendu compte que ce modèle n'était pas avantageux pour les promoteurs privés, puisque les appels d'offres publics pour les deux premiers développements de ce modèle - l'un à Benfica, à côté de l'Avenida Marechal Gomes Teixeira, et l'autre à Parque das Nações, près de la Gare do Oriente - ont été abandonnés.

Face à cette situation, la municipalité dirigée aujourd'hui par Carlos Moedas a tenté de trouver un autre modèle pour les "PRA Concessions". Un modèle qui serait plus avantageux pour le secteur privé, mais qui préserverait l'intérêt public en augmentant le nombre de logements abordables dans la ville de Lisbonne. Fin janvier, il a donc formalisé une proposition de location de 100% (et non 70%) du bâtiment, avec des loyers plus élevés que ceux du programme "Public PRA" - il s'agirait des loyers fixés par le gouvernement et non du barème de la municipalité.

"L'idée est d'essayer de faire quelque chose de simple à comprendre et de très souple à mettre en œuvre. Il y a un certain nombre d'exemptions, pratiquement tout ce que nous pouvons exempter, nous l'exemptons. Nous réduisons également l'incertitude. Dans l'appel d'offres précédent, il y avait également des incertitudes concernant la subdivision. Nous avons réduit ces incertitudes et nous pensons que cela pourrait également rendre le projet plus attrayant pour les promoteurs. Nous verrons bien"a déclaré Filipa Roseta, conseillère en matière de logement, à la fin de l'année dernière dans une interview accordée à LPP.

Le nouveau modèle en détail

Le nouveau modèle de "PRA Concessions" mis en place "une solution de compromis, capable d'assurer simultanément la compatibilité entre l'intérêt public et l'attractivité des opérations, afin d'optimiser leur efficacité avec les acteurs privés disponibles pour les mener à bien"C'est ce qu'indique le texte officiel de la proposition que Filipa Roseta a présenté lors de la réunion de la mairie à la fin du mois de janvier. Le document a été présenté aux partis d'opposition siégeant à l'exécutif, mais a finalement été retiré avant même d'être discuté. Carlos Moedas a ensuite déclaré à l'agence de presse Lusa que "Je ne pouvais pas me le permettre" d'être approuvée. En fait, l'opposition - en particulier le PS - avait déjà critiqué la proposition la veille, de sorte que l'on s'attendait à ce qu'elle soit rejetée.

La proposition explique que "une analyse de l'environnement économique et financier actuel". dans le but de "construire un modèle contractuel" qui était suffisamment attrayante pour être autorisée, d'une part, "garantir la participation sociale du secteur privé". et sur l'autre, "Renforcer la proposition de valeur pour la municipalité. "Ces meilleursElle se fonde sur les principes fondamentaux suivants : plus de simplicité, plus de flexibilité, moins d'incertitude, plus de confiance"indique le texte signé par Roseta.

Comme ceci, "Nous avons opté pour un système de loyers abordables pour tous les logements prévus.avec des loyers égaux ou inférieurs à ceux fixés par l'ordonnance du gouvernement, "permettant ainsi, maximiser l'offre de logements abordables tout en garantissant la viabilité financière de l'opérationsans préjudice du droit des familles qui remplissent les conditions d'utiliser l'allocation de soutien au loyer, dans les conditions en vigueur à un moment donné".. En d'autres termes, PRA Concessions" pourrait fonctionner en conjonction avec la Subvention municipale pour les loyers abordablesLe Conseil de Lisbonne soutient les ménages qui consacrent au moins un tiers de leurs revenus au loyer.

La combinaison des "PRA Concessions" et de cette subvention permettrait aux loyers du nouveau modèle de partenariat public-privé (PPP) proposé pour les logements abordables de ne pas dépasser 30% du revenu des ménages. En pratique, le secteur privé percevrait les loyers fixés dans l'ordonnance gouvernementale - qui sont inférieurs de 20% à la valeur médiane du marché dans chaque paroisse - et la municipalité couvrirait ce que les familles ne pourraient pas payer, de sorte que le taux d'effort ne dépasserait pas 30%. De cette manière, et selon le texte de la proposition, la "Le modèle proposé ici, dans les termes présentés, permet à un ménage gagnant 1500 euros/mois d'accéder, par exemple, à un appartement d'une chambre à coucher dans le Parque das Nações, en combinant un loyer abordable en partenariat avec la subvention municipale d'aide au loyer, en garantissant le taux d'effort défini".

En ce qui concerne la construction, le conseil municipal de Lisbonne céderait des terrains municipaux au promoteur privé pour une durée de 90 ans afin que ce dernier puisse procéder à la construction de logements pour le programme municipal de loyers abordables, conformément aux projets et aux plans élaborés par la municipalité. "Dans le modèle contractuel proposé, la propriété des terrains affectés à ces opérations reste celle de la municipalité, le superficiaire n'acquérant que le droit de construire et de gérer les biens immobiliers qu'il construit dans le cadre des opérations de location à prix modéré".À la fin des 90 ans, tout passerait entre les mains du conseil municipal, selon le texte de la proposition. Pendant la durée de la concession, la partie privée maintiendrait "les obligations et les risques inhérents à la conception, à la construction, au financement, à l'exploitation, à la maintenance et à l'entretien des logements abordables selon les règles qui seront contractuellement établies et paramétrées par la municipalité en fonction des règles d'urbanisme, du contexte économique et financier et des normes légales et contractuelles qui sont proposées".

Le PS critique

Le nouveau modèle "PRA Concessions" a été critiqué par l'opposition au sein de l'exécutif, en particulier par le PS. Les socialistes ont été les plus virulents sur le sujet, se rendant sur les médias sociaux pour le critiquer. "Carlos Moedas a présenté une proposition visant à modifier le mode de calcul des loyers., partagé les conseillers du PS, à la veille de la réunion de la mairie où la proposition aurait été discutée si elle n'avait pas été retirée de l'ordre du jour par Moedas.

"Ainsi, le loyer abordable ne sera plus de 30% du revenu net mais dépendra de la valeur du marché dans chaque paroisse (...) Comme la proposition a un taux d'effort de 35% du revenu brut, elle exclut l'écrasante majorité des jeunes, des enseignants du premier degré, des infirmières ou des officiers de police. Au moment où Lisbonne a le plus besoin de retenir les jeunes et les professions essentielles, le New Times fait plus que doubler les loyers"ajoutent les socialistes en montrant deux graphiques :

Les élus PS avaient une proposition alternative : maintenir les loyers aux valeurs des "PRA Concessions" de leur mandat, c'est-à-dire, "dépendant des revenus des candidats et non des valeurs fluctuantes d'un marché immobilier gonflé et inaccessible à la majorité des Lisboètes".. Mais la proposition initiale de Roseta ayant été retirée, la proposition du PS n'a pas non plus été discutée lors de la réunion publique. Les conseillers du PCP ont également proposé un amendement. Vous pouvez consulter tous les documents pertinents à la fin de cet article.

Projets en attente

Il convient de rappeler qu'en décembre 2022, le conseil municipal de Lisbonne a approuvé la non-attribution des "concessions PRA" prévues pour le Benfica, le Parque das Nações et le Paço da Rainha. Lors de cette réunion, la proposition du BE de transformer l'opération de Paço da Rainha, à Arroios, en un programme entièrement public a également été acceptée. "Nous avons voté en faveur de la conversion du Paço da Rainha, car nous pensons que le type d'intervention dans ce bâtiment n'est pas adapté au modèle des concessions.Filipa Roseta, conseillère en charge du logement, a souligné à l'époque.

Depuis que le bâtiment Paço da Rainha a été transféré à un autre modèle - le modèle coopératif, dont nous parlerons bientôt - le modèle "PRA Concessions" a laissé les interventions Benfica et Parque das Nações, qui sont des opérations plus importantes et que la mairie de Lisbonne ne pourra pas mener à bien seule. Les appels d'offres, qui n'ont finalement pas été attribués, ont été approuvés en avril 2021 et se sont poursuivis jusqu'en mai 2022, avec plusieurs reports, les jurys estimant qu'aucune des quatre propositions soumises - deux à Benfica, une au Parque das Nações et une à Paço da Rainha - n'était susceptible d'être attribuée.

À Benfica, le nombre de logements est estimé à 688, dont 459 seraient destinés à un loyer abordable selon le modèle PS, pour un coût estimé à 120 millions d'euros. Cette opération est prévue sur un terrain vacant situé à côté de l'Avenida Marechal Teixeira Rebelo - un emplacement privilégié, dans une zone de transition entre une structure résidentielle consolidée (Benfica) et un grand espace vert public, la Quinta Histórica da Granja, à cinq minutes de l'interface de transport Colégio Militar, avec des connexions de métro et de bus multiples, à côté du centre commercial Colombo, à cinq minutes du complexe sportif Sport Lisboa e Benfica et en face de l'Hospital da Luz. Il est prévu de construire 8 bâtiments, principalement à usage résidentiel, y compris une crèche et un jardin d'enfants, ainsi que des espaces commerciaux et de services.

Dans le Parque das Nações, l'estimation était de 235 logements.Le coût du projet est estimé à 31,2 millions d'euros, dont 154 sont destinés à la location abordable selon le modèle PS. L'opération prévoit la construction de quatre bâtiments sur une surface de plus de 18 000 mètres carrés. Outre le logement, la régénération urbaine de cette zone d'intervention se traduira par la construction d'une croissance de qualité et d'espaces publics, à quelques minutes de l'interface de transport Oriente.

Ces deux projets sont désormais dans l'impasse. Deux projets "PRA Concessions" avancent cependant. L'un d'entre eux se trouve sur la Rua Gomes Freire, à Arroios, avec un total de 92 logements, dont les travaux de réhabilitation ont commencé en octobre 2022. Et un autre sur la Rua de São Lázaro, également à Arroios mais plus proche de Baixa, avec un total de 131 logements, mais qui est toujours en attente de consignation car l'affaire est au tribunal depuis 2020.

Si le nouveau modèle de "PRA Concessions" proposé par le conseil de Carlos Moedas pouvait être mis en œuvre, la municipalité disposerait de six mois pour préparer et lancer les appels d'offres pour le transfert des droits de surface. Ensuite, 18 mois pour signer le contrat entre la municipalité et la partie privée et pour développer le projet de construction. Enfin, deux ans pour la construction. En 2028, au plus tôt, les projets Benfica et Parque das Nações seraient prêts.